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全纪录 教你打通资管的“任督二脉”

发布时间:2019-06-12 11:07

     

  5月30日,2019城市更新资管高峰论坛于北京朝阳悠唐皇冠假日酒店举行,50+国内外一线资管机构强强对话,共论城市更新的资管之道,网络媒体主办方乐居财经全程直播。

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  早9:00至完19:00,全天只午餐用了不足1个小时,余下的是9个小时的思想碰撞。40余位业内大咖,通过主题演讲、高峰对话将“资管”和城市更新说得“明明白白”。存量市场、城市更新、资产并购、公募REITs、长租公寓,你想知道的都在这里↓↓↓

  高和资本董事长苏鑫表示,城市更新不是房地产,是技术推动的消费升级,是一个万亿级的赛道。未来的城市更新大赛道里会有新商业、新办公和新居住。在谈到新商业新办公的定义时,他表示,新商业是一个目的,效率更高的商业,通过各种技术手段来实现。新办公的本质也是让办公效率、办公体验提升。预测再过五年,所有的写字楼全部是精装修。未来,估计60%-70%工作可能将是在办公桌以外完成的。

  明源云创始人兼董事长高宇表示,明源地产研究院围绕存量市场成立研究团队,出了一些研究成果、报告,包括书籍。在深圳,到目前为止有近百人围绕存量市场,从资管、公寓、物业等研发团队。从趋势来看非常清晰。过去几年,大家纷纷陆续杀入到存量市场,空间非常大。

  愿景集团董事长陶红兵介绍,愿景的商业模式或投资逻辑是聚焦存量住宅市场的精细化投资及资产管理,关键词:1.做存量,2.做住宅,3.精细化,4.投资和资产管理。

  中国房地产增量市场一年10万亿交易额,而存量的总额大概为250万亿。存量市场有三块:存量交易;存量更新;存量运营。存量运营就是资产管理,存量的交易主要是贝壳和链家在做。愿景选择了存量的更新。因为增量会变成存量,存量是越来越大的,其规模足够大而且又可持续的。

  万科集团高级副总裁、南方区域事业集团首席执行官、长租公寓事业部总经理孙嘉表示,做不动产关注三个效率:坪效、人效和时效;随着粤港澳大湾区的发展,三个效率方面会进一步提升。

  目前在坪效和人效两个维度,粤港澳大湾区领先长三角和京津冀的,有的领先倍数不小。在国内三个增长极,各有优势,未来也会扮演不同的角色,起到互补的作用。从效率角度,粤港澳大湾区有明显优势。接下来随着两岸三地、三个片区、三种区域、三种货币等进一步互联互通。“一桥飞架南北,天堑便通途”。粤港澳大湾区9+2城市紧紧联系在一起,在坪效、人效、时效三个效率维度带来进一步提升。

  在主题为“「资产并购攻守道」——投什么?”的对话环节,戴德梁行大中华区副总裁王盛谈到 :外资在中国投资活跃有几个因素:第一,汇率优势,第二,前两年业主对物业价值期望值达到合理的状态,第三,外资基金有一个投资周期,明年到年底左右周期到一个段落,在等四五年才能看到这个周期再回来。

  翰同资本创始人王倩:外资资本做房地产会选择在相对比较核心位置、收益率比较稳定,对回报要求不是很高,而且可以非常长线持有;同时也有一些机会型投资,找到一个市场机会,三年到五年退出变现。

  UBAN CAIPTAL创始人兼管理合伙人卢阳:在地产界,资产管理、城市更新,钱的成本和持有的时间是最重要的元素,如果持有时间够长,在核心地段,不会太亏钱或保值增值能力非常好;如果是短钱,则会遇到非常大的问题。

  深圳市中君泰资产管理有限公司总裁龚克:今天是更好的时代,从长远来看很看好湾区以拆除重建为代表的城市更新,既然拆除重新再建,施展的空间自然也就很大了。

  华夏久盈资产管理有限责任公司副总经理吕婧表示,险资怎么投地产板块?对于商业地产投资分出策略,策略分清楚以后,投资收益和风险出来。会分成核心型策略、增值型策略和机会性策略。险资是以核心型策略为主,再辅以做一些增值型策略,即城市更新或资产提升改造升级这一类策略,辅以这样的投资是险资主要的投资方向。以什么样的投资形式来投?核心型策略,一般是做直投,直接去买一个资产,写字楼、商业、物流等业态都有涉及。增值型策略,这一类承受运营和改造风险,一般投一个非常头部的增值型策略的私募资金,如高和等比较有经验的本土私募基金,或跟一些非常有经验的投资人一起做跟投的方式进行配置和投资。

  东方藏山资产管理董事总经理梁欣华表示,首先要用运营来带动投资。肯定要建立自己的资管能力。其次在资金端,各种类型资金、各种类型的钱怎么能够匹配起来,进入到物业上面去。在做结构性和长短期匹配上,通过这两点给投资人提供服务。

  嘉丰达资产管理有限公司董事长汪浩表示,在房地产方面,倾向于选择做长期的投资,收益相对稳定。综合来看,目前更看好科技园区。科技园区领域对招商、对运营是有一定门槛的。在这个领域里看到现在还是一个相对比较健康的蓝海市场。横向比较来看,科技园资产价格没有被热炒。我们会去选择这个领域做一个十年的布局、投资,这个领域还足够宽。

  华润置地华东大区写字楼管理部部门负责人田际枫表示,华润在整个资产管理系统方面形成自己套路和打法。华润有一个OfficeEasy的服务体系,从线上到线下。这也是一直在构建自身资产管理能力方面比较核心的实践,希望把写字楼的业态跟商业,跟万象城这种品牌一样打造成拳头型产品。

  朗诗绿色地产青衫资本董事总经理徐伟力表示,做城市更新项目,第一,资金端和项目端匹配问题,还是要长钱长投、短钱短投,要匹配;第二,投什么业态,怎么投?除了好的投资眼光以外,还是要看看自己能给这个物业带来什么、你的价值是什么、能为这个建筑或这个城市给新赋能带来一些什么;第三,实操经验。城市更新看上去挺美好,其实过程中有不少挫折。

  高和资本联合创始人周以升现场谈到,监管机构对公募REITs的建设和推动从没有停止。作为房地产长效机制的一部分,不能将REITs直接与房价上涨挂钩;实际上,REITs为老百姓提供了对冲房价上涨的工具,有助于减少住宅投资投机,平抑房价。公募REITs推出需要夯实五个方面:治理机制,配套融资,定价,税收政策的推动,投资者保护和信息披露。

  越秀产业基金夹层投资部姚伟鹏现场表示,在实践中,首先对资本要有一个更加精确的定位。其次对项目的收益有更加精细的划分。未来资本结构会更加多元化,资本定位要分维度考虑,前三个是收益、风险和投资周期,这是从一个金融的角度去定位资本。这是一个常规性的考虑,就是从收益要求、风险偏好、投资周期去把资本的资产配置给做好,但在这个过程里发现有一些资本对于资产是有一定影响力或希望自己的资本渗透到资产里,给它更大的赋能。

  在下午的操盘手主题分享环节,同昌盛业董事总经理唐耀讲解了如何用资管的逻辑管理城市更新、用运营创造价值。他指出,不论是产业园区,还是商业物业、零售物业,都是运营的载体,不能拘泥于形式,要因地制宜,用运营创造价值,让项目重新焕发生机。

  城市更新改造的资金要求是长期性的投资,在原有旧业态的基础上,去不断提升优化,最重要的是要契合城市发展规划。通过良好的运营,专业的资产管理,使投资人对项目和专业操盘能力有信心,双方才能携手构建更多项目。

  同昌盛业目前自有管理面积超过17万平米,加上品牌输出项目,整体超过33万平米,下一步城市更新方向是产业园区。对于商业持有类的开发商,只要能把运营做好,现金流就像开动的火车头,拉都拉不住。而资产管理作为真正的操盘者,必须要懂得控制风险,把握机会。

  明源地产研究院副院长、存量研究首席专家黄乐表示存量市场目前出现了很多新的机会,怎么让大量的重资产焕发出新的价值,有四个红利是需要值得注意的:

  第一,新时代的经济特点不一样。消费逻辑、商业逻辑、人口结构等新时代经济情况的变化,给存量带来了机会;

  第二,城市化率的差异。未来全国发展彼此之间不同的城市化率之间差异其实就给很多有眼光的企业带来了更多投资机会,给存量甚至增量都带来机会,但这个机会是结构化机会,需要去判断、去分析;

  第三,政策的导向和红利。现在政策导向都是引导产业向实体导向,特别是住房结构工艺的调整,让老旧闲置物业焕发新生,有一些土地调规的政策出来,还有租购同权,包括长租公寓,有很多创新的机会;

  第四,资本和地产加速融合。未来无论做重资产,还是轻资产,重资产赚的资产溢价的钱,轻资产是资本收益的钱,还有中资产,不论哪种资产都离不开核心资产管理能力,这是未来行业新分水岭的核心竞争力。

  他表示,实现资本优化,三个战略阶段很重要:一是理得清,二是盘得活,三是赚得明。要基于资本回报再看项目风控。

  中城新产业投资董事长刘爱明就科技园区等产业空间如何运营进行主题演讲。刘爱明指出,产业运营是产业集聚的核心,真正的运营就是客户最需要的,能够帮助客户去做生意的。要围绕他做生意搞服务,而不要围绕他的生活搞服务。

  围绕产业做一个生态、赋能,从最根本角度来说,是要建立一个产业的服务平台,在这个平台上围绕客户的生意搞服务,并且是分门别类地进行。所以我们反其道而行之,要做专业园区,不能做综合性园区,这个园区不能什么企业都有,只有一个行业,按行业来区分。

  产业运营、城市更新、资管、空间,最核心的是运营,真正的运营就是客户最需要的,能够帮助客户去做生意的。目标与结果,这两个逻辑不一样。对于产业地产,地产是结果,产业才是目标。

  优客工场&共享际创始人毛大庆表示,共享之后,分布协作,以及小集体、小团队产业价值变得越来越大。团队协作、灵活协作、灵活组合,生产力要素快速流动,这已经是不可逆的事实。这个背景下,协同作业和共同办公、共同工作已经是慢慢普遍的现实。未来办公远远不是上班那么简单,这里面有员工关怀,幸福健康、快乐指数等等,由此衍生从2B到2C的服务。

  能力是护城河,运营能力首先要能变现,然后再谈带入到不动产金融产业链再表现,这是两次变现的过程。做空间经营者,to B、to C都要做好。

  商业更新专业论坛环节,由溢臻投资董事长、“商业地产一姐”刘晓兰担任主持,来自商业板块的一组重量级嘉宾齐聚一堂。

  万达商管许粉表示,万达已经从最初的开发商转型商业运营,且从2014年年底开始走轻资产战略,商业板块通过二十年的沉淀和积累,形成了一套完整的运营体系——以商业来驱动。商业的驱动更多看重地块未来的价值,持有之后其资产的升值、收益的提升。

  同昌盛业高级董事柏光宇分享了他在做轻资产运营和整体操盘过程中的“18字诀”,即:策划奠定基础,招商实现蓝图,运营创造价值。他表示,商业运营的基础表现在租金方面,但真正体现运营方价值和能力的恰恰是后续增值部分——在实操层面实现消费的升级,以及商业改造理念的升级。

  在谈及快速扩张过程中如何从资管角度满足业主和投资人需求时,印力北京资管总经理王棋总结了一个非常重要的管理思路,即分类管理:第一类是成熟项目,即核心资产,这类资产更多是资管工作是去对接资本市场,找到一些退出的机会;第二类是准核心资产,更多是通过运营提升来实现资产增值的;第三类是增值性资产,更多是需要通过改造去实现其收益的。

  大悦城控股北京商管副总裁吴瞳认为,大悦城之所以一直在坚持自我创新,是源于对于现在消费者的需求有着快速的反应。这个生态链里,消费者愿意为新空间、新产品和新的业态组合买单的同时,商场租户也愿意为这样的资产价值买单。在此前提下,商场运营方就空间改造、租金给付等问题采用与租户共担的模式,即在空间整体创新上成为利益共同体。创新过程中不是你输我赢,最重要的考量是共同利润和投资回报。

  最后,溢臻投资董事长、“商业地产一姐”刘晓兰总结,对标商业资产的资金来源非常重要,不同性质的资金会影响这个闭环能否走得通,作为一名专业的从业人士需要对市场有一个前瞻性和专业眼光的把控。她强调,商业是整个存量资产食物链里最难的一环,但是,无论做哪个板块存量资产的管理人,归根结底还是拼能力,“打通资管血脉,制胜存量时代”。

  星库空间创始人白羽表示,联合办公是一个让行业里又爱又恨的东西,在全球攻城掠地发展很快,现在四大行都在讲灵活办公,“灵活”这个词就代表其弹性、匹配中国企业的形态。有的人说现在通过促销把市场占有率提高了,但如果坪效不好、亏损,很快还得退给房东。所以对市场占有率影响非常短暂。

  WE+酷窝COO王锴表示,我们做的是给企业的办公空间解决方案,这里有空间,有其他的内容,如装修、设计、规划,甚至员工关爱、员工敬业度等分析。通过成本控制来反推效率和体验,现在已经找到相应方法,维度已经不是从空间的维度,而是完全从用户需求的维度出发,去观察这个产品应该有的形态,我们一直在研究的路上。

  DITRII办伴创始合伙人兼北方区CEO丁士洋表示,要沉下心来在做运营能力的打磨,把能力打扎实,这是第一步。第二步,办公作为入口,作为拳头产品,一块是服务于客户,另一块要服务于空间和物业。先扎实运营,用运营能力来反哺物业。第三步,从2018年开始,基本整个全球从互联网时代转向物联网时代,从不动产角度来说这也是必然,这时候才看到办伴的智能化团队,我们一直有一个独立的智能化团队,智能化团队对所有的资产最后进行赋能,通过量的积累,最后产生质的变化,希望最后要做不动产方面的物联网,这是终极目标。

  楷林控股董事、上海新楷林商务产业运营有限公司总经理王如民表示,联合办公是服务自行开发的产品,要通过联合办公打造几个场所。整个办公市场将来会有一个大的颠覆性发展,但这是基于存量物业。未来的联合办公一定是促进整体办公行业的发展,未来一定是一个完全大的合作关系,在细分领域越专业,我们这个行业发展越好。

  纳什空间创始人张剑表示,行业之间越来越了解,无论是众创空间、联合办公、共享办公、敏捷办公、灵活办公、服务式办公,总归都是面向未来新的办公形式和形态。目前也会带来很多挑战,实际上在这个市场也是一个苦练内功的时候。另一个方面是在金融创新上,在模式创新上,相信今年大家还会探索出许多新的合作或结合的模式。

  中海地产OFFICEZIP表示,现在对于办公的需求多元化,联合办公发展到一定阶段,其边缘和边界在突破天花板,是好事情,希望市场回到理性,越来越多开发商或联合办公同行在专注于练内功,专注办公本身最本质的事情特别好,只有棋逢高手才会有特别爽的感觉。希望行业、市场能给新生事物新空间共享办公更多空间、更多关注,一起做有温度、有秩序、有获得感的空间。

  中国商务地产研究院院长徐越表示,原来办公租赁产业是从一个大的开发商到一个一个企业,但联合办公在中间是一个夹层,曾经我们自己探讨这样的模式,也曾经探讨过为开发商来做服务。现在我看到更多的联合办公可能通过企业端反推服务,能够使楼宇的价值做到更好的增加,以及包括对于我们产业链上能够有更好的生存空间和生存的价值。

  城家公寓首席战略官蒋卫东:过去两年多来,城家公寓从头打造公寓运营体系,运营标准的收集、制定、推广、实施、监督、考核、人员培养、梯队建设、职业通道的打通、二梯队的培养、运营能力、开发能力,综合能力的打造。现在差不多1万多个房间物业规模情况下,盈利面非常高,城家公寓可以比较自信地说:我们是最挣钱的公寓公司。

  恺亚资管首席执行官王铮:之前更多做公寓的团队,是简单的二房东模式,二房东只是进入这个行业的手段,需要获取生意不得不这么做,但完全不能停留在房租差价,这样没有持久力。重新打造品牌时,更多应该考虑怎么让业主去提高对资产的认知。

  共享际联合创始人贾晓萌:社群活动是一个非常重要的模块,我们的社群活动不是为固定型租客所用的,而是希望能吸引老百姓,吸引周边的人,大家一起里参与。现在已经孵化成一些独立的IP项目,很多地产商、度假村要求这些活动输出,盘活没有用的闲置性的场地。

  保利商业地产投资管理有限公司助理总经理、公寓事业部副总经理姚志鹏:长租公寓整体市场发展有各种各样的情况发生,但作为一个民生工程,是国家政策支持的产业,另外有万亿的租金存量,同时还有上亿的租赁人口,所以整体发展前景我们依然看好,只不过过去随着资本的推动,导致了市场上租金的高企,使这个行业看起来利润越来越薄,但对于整个行业来说,因为存量足够大,所以整体空间是有的,只不过需要有耐心。

  新派公寓创始人王戈宏:作为长租公寓的老兵,对一个行业一定要敬畏,一定要研究本质,记住两个价值:1.对消费者创造的品牌,就像洲际集团,是一系列消费品牌构成的消费品价值;2.如何为业主和资产创造价值。我认为长租公寓今年是最好的时代,每个人都明白了该做什么,这是再创业的一个极佳机会。

  城智更新研究院院长陈方勇:有了产业才有城市的未来,有城市未来才有房地产。城市更新不是房地产,做的其实是为产业服务,为内容服务。

  非凡华置投资管理公司总经理沈奇: 产业本身是能产生经济收益和价值的,产业所能产生经济价值的总和和产业所依附的资产的价值之间比例关系应该是一个合理的。产业本身能产生的收益和需要物理空间价值之间比例是合理的,这才是整个产业更新的核心。

  锦和商业北京区域总经理田原:随着大的政策,房地产招拍挂政策实现以后,一些中小发展商都已经被边缘化了,有队伍、有经验,就转型做了城市更新,开始做二房东这种模式。

  英诺创新空间创始合伙人刘怀宇:做产业服务,要帮助企业解决一些问题,无论从企业发展所需要的资金的金融服务,还是企业发展中必然要碰到的找市场、找人,甚至还要获得政府的支持,抓住企业所需要服务的需求,同时把这些企业的人也要抓住,这是我们一个理念。

  柯罗尼资本新扬子基金创始合伙人执行总裁王知新:投资方开始直接下场去踢球是逼不得已的,还是希望有好的运营商,希望有一个连接的桥梁和横杠,这是存在的必然,甚至其作用是最关键的,将来有它的存在,钱不是稀罕的东西,要能帮钱赚钱,会蜂拥到你这边来的。

  2018年监管部门对于乱象整治工作中的大案要案会坚持顶格处罚。[查看详情]

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